Contexte
La loi Elan de novembre 2018 a introduit la possibilité d'encadrer les loyers dans les zones dites "tendues" pour les communes qui en font la demande. Un dispositif expérimental a été mis en place dans 72 collectivités. La fin de cette expérimentation est prévue pour novembre 2026.
Mission et présentation du rapport
Une mission d'évaluation de courte durée (mission "flash") a été confiée à deux députés, Annaïg Le Meur (Renaissance) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste). Le rapport issu de cette mission a été présenté le 24 septembre. Les auteurs y rendent compte de leurs constats et formulent des propositions visant à pérenniser et à modifier le dispositif d'encadrement des loyers.
Conclusions principales
Le rapport indique que, selon les éléments recueillis lors de la mission, les communes concernées se déclarent en majorité satisfaites et observent des effets mesurables du dispositif sur leur territoire. Il indique également que l'encadrement des loyers ne constitue pas, selon l'analyse conduite, la cause principale de la baisse générale de l'offre locative, phénomène qui affecte aussi des villes sans encadrement.
Le rapport précise que l'objectif de l'encadrement n'est pas de réduire les loyers de manière générale mais de limiter les hausses excessives et d'encadrer l'évolution des loyers. Une estimation citée dans le document indique qu'à Paris, le loyer moyen observé entre juillet 2023 et juin 2024 était inférieur de 8,2 % à ce qu'il aurait été en l'absence d'encadrement, d'après une analyse de l'Atelier parisien d'urbanisme.
Propositions formulées
Étendre l'accès au dispositif : permettre à toutes les municipalités volontaires situées en zone tendue, ainsi qu'à leurs communes limitrophes, de mettre en place l'encadrement des loyers.
Clarifier et quantifier les compléments de loyer : établir un prix relatif par mètre carré pour les "surfaces annexes" (terrasse, cave, mezzanine, etc.) qui s'ajouterait au loyer de base afin de réduire les contentieux sur ces éléments.
Améliorer le calcul du loyer de référence : ajuster les méthodes de référence pour rendre la détermination des loyers conforme aux caractéristiques du parc et des locations.
Lutter contre les contournements : proposer des mesures pour contrer les stratégies de contournement identifiées, notamment via des formes de coliving et de colocation adaptées pour contourner les règles d'encadrement.
Rééquilibrer les délais et les garanties procédurales : ajuster les délais de recours et renforcer les protections contre des ruptures de bail jugées abusives afin de préserver les droits des locataires.
Suites et démarches législatives
Les députés annoncent leur intention de déposer rapidement une proposition de loi fondée sur les conclusions du rapport et sur une évaluation économique commandée par le gouvernement. Cette initiative vise à rendre le dispositif permanent et à introduire les modifications techniques proposées.
Réactions et éléments complémentaires
La ministre en charge du Logement avait demandé des évaluations du dispositif avant toute décision sur son avenir. Des responsables associatifs et parlementaires ont publié des réactions publiques suite à la présentation du rapport. Parmi elles, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, a exprimé son soutien aux propositions, et Ian Brossat, sénateur, a communiqué une estimation selon laquelle l'encadrement permettrait aux locataires parisiens d'économiser en moyenne 1 200 euros par an.
Points de vigilance
Le rapport signale que certains éléments du dispositif génèrent des contentieux, en particulier les compléments de loyer et l'interprétation des caractéristiques exceptionnelles admises par la jurisprudence. Il souligne la nécessité de rendre les critères plus transparents pour réduire les litiges et orienter les décisions des propriétaires et des professionnels de l'immobilier.
