Introduction
La rentabilité est un critère central pour un investissement en location meublée. La localisation du logement influence principalement cette rentabilité. Les éléments suivants synthétisent des classements et des indicateurs relatifs aux départements, aux grandes villes, aux villes moyennes et aux critères complémentaires à prendre en compte.
Départements les plus rentables (classement 2024)
Un classement des départements en 2024 place en tête plusieurs territoires de l'Est de la France et d'autres secteurs où les prix d'achat restent relativement modérés tout en offrant une attractivité économique. Le Top 10 mentionné pour 2024 inclut notamment :
- Loiret : 7,9 % de rentabilité moyenne (écart observé entre 5 % et 17,2 % selon les biens)
- Meurthe-et-Moselle : 7,8 %
- Moselle : 7,8 %
- Loire : 7,5 %
- Seine-Maritime : 7,4 %
- Côte-d'Or : 7,2 %
- Bas-Rhin : 7,1 %
- Somme : 7,1 %
- Départements d'Outre-Mer : 7,0 %
- Essonne : 6,9 %
Ces moyennes cachent des variations importantes au sein d'un même département selon la localisation précise du bien, son état et sa typologie.
Grandes villes (classement 2024)
Le classement des dix plus grandes villes de France en termes de rentabilité pour la location meublée en 2024 présente les valeurs moyennes suivantes :
- Strasbourg : 7,0 %
- Montpellier : 6,6 %
- Marseille : 6,6 %
- Nice : 6,3 %
- Lille : 6,1 %
- Toulouse : 5,7 %
- Nantes : 5,1 %
- Lyon : 5,1 %
- Bordeaux : 4,9 %
- Paris : 3,8 %
Le niveau des prix d'achat influe sur ces taux de rentabilité moyens, avec des niveaux plus faibles dans les villes où les prix sont élevés.
Villes moyennes (classement 2024)
Une étude citée sur les performances de 2024 indique que l'investissement en ville moyenne peut offrir de meilleures rentabilités que dans les grandes villes, en raison de prix d'achat plus faibles tout en conservant une demande locative. Exemples relevés :
- Quimper : 9,8 %
- Lorient : 9,6 %
- Valenciennes : 9,0 %
- La Rochelle : 8,7 %
- Niort : 8,1 %
- Poitiers : 7,5 %
- Pau : 7,2 %
Performance énergétique et demande locative (données 2025)
La réglementation issue de la loi Climat et résilience prévoit des interdictions progressives de mise en location pour les logements ayant de faibles performances au diagnostic de performance énergétique (DPE). Selon une étude mentionnée en mai 2025, une large part des acheteurs considère désormais le DPE comme un critère important lors d'un achat.
Une analyse menée par une plateforme spécialisée a classé, en 2025, des villes françaises de plus de 30 000 habitants situées en zones tendues en combinant deux critères : la croissance démographique moyenne (2015-2021) et la performance énergétique moyenne des logements sur la base des DPE réalisés entre le 1er janvier et le 31 août 2025. Chaque ville a reçu une note sur 7.
Les résultats cités pour ce classement indiquent les villes suivantes en tête :
- Saint-Laurent-du-Var (note 5,10/7) ; proportion notable de DPE classés A depuis début 2025, croissance démographique citée environ 1 % par an.
- Istres (4,96/7)
- Villenave-d'Ornon (4,93/7) ; croissance démographique citée 4,2 % par an.
- Vitrolles (4,86/7)
- Bobigny (4,86/7)
- Saint-Priest, Fréjus, Bègles, Saint-Médard-en-Jalles et Béziers (notes comprises entre 4,80 et 4,74/7)
Considérations pour l'investisseur
- Localisation : la rentabilité moyenne par département ou par ville masque des différences d'une rue à l'autre et d'un quartier à l'autre.
- Prix d'achat : les villes et départements aux prix d'achat moins élevés peuvent offrir des taux de rentabilité supérieurs, toutes choses égales par ailleurs.
- Demande locative : la présence d'emplois, d'établissements d'enseignement et d'équipements conditionne la vacance locative et la demande.
- Performance énergétique : le DPE est un facteur de sélection pour les acheteurs et pour la mise en location en raison des évolutions réglementaires.
- Variation des biens : la typologie (surface, nombre de pièces), l'état du logement et les loyers pratiqués influent sur la rentabilité réelle.
Ces éléments permettent d'orienter une analyse locale avant un investissement en location meublée. Toute décision doit intégrer une évaluation détaillée du bien et du marché local.
